יום שישי, 13 ביולי 2018

ליקויי הבניה של סיטי פארק רמת גן


ליקויי הבניה של סיטי פארק רמת גן
בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בבקשת רשות ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט נ' שילה) בת"א 18315-03-16 מיום 12.4.2018 ומיום 25.4.2018, במסגרתן הורה בית המשפט על החלפת המומחה שמונה מטעמו, וכן קבע את שכר טרחתו.

בבית המשפט המחוזי מתנהלת תביעתם הכספית של נציגות הבית המשותף של בניין רב קומות ברמת גן ושל חלק מדיירי הבניין, הם המשיבים בענייננו, נגד החברה הקבלנית שבנתה את הבניין, היא המבקשת, בגין טענה לקיומם של ליקויי בנייה. בתביעה נטען, בעיקרו של דבר, כי ביצוע חיפוי האבן של הבניין אותו בנתה המבקשת, נעשה באופן רשלני, וכי קיים חשש שעוגני הברזל המחזיקים את חיפוי האבן יתנתקו מהבניין ויגרמו לאסון. המבקשת כפרה בחבותה. לתמיכה בטענותיהם, הגישו הצדדים חוות דעת של מומחים מקצועיים מטעמם, ובית המשפט המחוזי מינה כמומחה מטעמו את המהנדס, מר עמוס שירן (להלן: המומחה), שזהותו הוסכמה על-ידי הצדדים.

בהמשך לכך, החלה מסכת התכתבויות בין המומחה לצדדים, אשר פורטה בהרחבה בהחלטתו של בית המשפט המחוזי, וממנה עולה כי המומחה הטיל בתחילה את ביצוע נטילת הדוגמאות מהבניין על המבקשת, והמשיבים התנגדו לכך. עקב כך, מינה המומחה אדם בשם רביב שילר על-מנת שיבצע זאת, וזאת על אף שמר שילר ערך עבור המבקשת עבודות הקשורות בבניין וסייע לה בהכנת חוות הדעת מטעמה. המשיבים התנגדו אף למינוי זה של המומחה, ובתגובה לכך מסר המומחה לצדדים כי הוא מבטל את מינויו של מר שילר, וכי קבלן אחר מטעמו יבצע את הבדיקות הדרושות.

לאחר חילופי מכתבים נוספים בין הצדדים לבין המומחה, הגישו המשיבים בקשה לבית המשפט המחוזי למתן הוראות למומחה, בה ביקשו, בין היתר, כי בית המשפט יורה שכל הבדיקות הנדרשות לשם הכנת חוות הדעת מטעם המומחה יבוצעו על-ידו בלבד ולא באמצעות מי מטעם המבקשת. לאחר שהוגשו תשובת המומחה ותשובת המבקשת לבקשה, טענו המשיבים בתגובתם כי יש להורות על החלפת המומחה, מאחר שהם איבדו את האמון בו לנוכח התנהלותו המתוארת לעיל.

בית המשפט המחוזי קיים דיון בבקשה, במהלכו נחקר המומחה ונשמעה עמדתו.
          
המבקשת טענה כי הבקשה להחלפת מומחה הועלתה רק בתשובה לתגובה ויש בכך כדי לפגוע בזכותה להשיב. עוד טענה המבקשת כי אין לה כל קשר קודם עם המומחה, כי מטרת הבקשה היא להלך אימים על המומחה, וכי אין כל עילה לפסילתו.

המומחה ציין כי איסוף הנתונים הוא טכני וכי לא הייתה מניעה שהדבר ייעשה על-ידי גורם הקשור במבקשת, וממילא משהתנגדו המשיבים לביצוע הבדיקות על-ידי מר שילר, החליט המומחה להחליפו בקבלן אחר לצורך כך. המומחה הוסיף וציין כי אין כל חשיבות לזהות הגורם אשר בוחר את המעבדה שתבדוק את הממצאים שיילקטו מהבניין, וכי די בכך שהמעבדה תהיה מוסמכת.

בהחלטתו, כאמור, הורה בית המשפט המחוזי על החלפת המומחה. נקבע כי התנהלות המומחה, בשים לב למסכת שפורטה לעיל, לא הייתה ראויה. בית המשפט המחוזי הבהיר כי כל פעולה הקשורה בבדיקות הנדרשות לצורך הכנת חוות הדעת צריכה להיעשות על-ידי המומחה או על-ידי גורם אובייקטיבי מטעמו, אלא אם שני הצדדים הסכימו במפורש כי אחד מהם יעשה זאת. יתר על כן, נקבע כי אל לו למומחה למנות איש מקצוע שהיה קשור למי מהצדדים, ללא הסכמתם המפורשת. בענייננו, כך נקבע, הסכמה שכזו מעולם לא ניתנה.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אין לקבל את עמדת המומחה, אותה ביטא בעדותו, לפיה אין מניעה שהמבקשת תבחר את המעבדה לביצוע הבדיקות, כל עוד מדובר במעבדה מורשית. עוד נקבע כי אין לאפשר למי מהצדדים לבחור את המעבדה, וכי בחירה זו צריכה להתבצע אך על-ידי המומחה לבדו.

לנוכח כל האמור, ציין בית המשפט המחוזי כי התנהלותו של המומחה הביאה למצב בו למשיבים אין יותר אמון בו, וכי יש בסיס לתחושתם זו. משכך, ומאחר שהמומחה טרם החל בעבודתו וטרם ניטלו דגימות מהשטח, הורה בית המשפט המחוזי על החלפתו. הדבר נדרש, כך נקבע, גם כדי למנוע התנצחויות עתידיות בין הצדדים ולשם קידום ההליך. לצד זאת, הודגש כי אין לקבל את טענות המשיבים לפיהן המומחה ביקש ליצור עיוות דין ועשה יד אחת עם המבקשת.

עוד הורה בית המשפט המחוזי כי המומחה יעביר תחשיב ביחס לשכר הטרחה המגיע לו, וכי החלטה בנדון תינתן לאחר קבלת עמדות הצדדים. בהמשך לכך, בהחלטתו מיום 25.4.2018, אישר בית המשפט את שכר הטרחה המבוקש על-ידי המומחה, וקבע כי הוא יעמוד על 30% מהשכר המלא שהיה מקבל אילו היה מגיש את חוות הדעת כמתוכנן.
נועם קוריס עורכי דין ומגשרים

על החלטות אלה, הנוגעות להחלפת המומחה ולהטלת שכר טרחתו גם על המבקשת, נסבה הבקשה שלפניינו.

המבקשת חזרה ב]ני בית המשפט העליון על הטענות שהעלתה לפני בית המשפט המחוזי, ובעיקרו של דבר טוענת כי המשיבים אינם מעוניינים בתיקון הליקויים אלא בפיצוי כספי, וכי בקשתם להחלפת המומחה נועדה לשרת מטרתם זו. עוד טוענת המבקשת כי לא היה לה יומה בבית המשפט המחוזי, וכי לא היה מקום לחרוג מסדרי הדין ולפגוע בזכות הטיעון שלה, ולדון בבקשה כאילו זו עסקה מלכתחילה בהחלפת המומחה. לטענת המבקשת לא נפל כל רבב בהתנהלות המומחה אשר פעל בהגינות ובתום לב ואף שעה לבקשות המשיבים, וודאי שלא היה מקום לפסלו – דבר אשר ייעשה במקרים נדירים בלבד. בנוסף, טוענת המבקשת כי בהחלטה לפסול את המומחה יש כדי לעכב את הדיון, לגרום לצדדים להוצאה מיותרת, וכן להטיל דופי במבקשת ובמומחה. עוד נטען, כי בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי לפיה המומחה טרם החל בעבודתו, הרי שבבקשתו לאשר את שכר הטרחה הוברר כי הוא ביצע כבר 30% מהעבודה ולכן היה על בית המשפט המחוזי לשקול מחדש החלטתו, וודאי שלא להשית על המבקשת, אשר התנגדה לביטול מינוי המומחה, תשלום חלק משכר טרחתו.

המשיבים טוענים כי דין הבקשה להידחות משהיא אינה עומדת בתנאי מתן רשות הערעור על החלטות ביניים. לגוף העניין, סומכים המשיבים ידיהם על החלטת בית המשפט המחוזי, ומדגישים את השלב בו הוחלף המומחה – טרם הגשת חוות דעתו. המשיבים סבורים כי כיוון שהמבקשת התנגדה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, אין לה מעמד משפטי בסוגיית החלפתו. בנוסף, נטען כי אין בהחלפת המומחה כדי להביא לפגיעה כלשהי במבקשת, וכי החלפתו מוצדקת לנוכח התנהלותו המתוארת לעיל. המשיבים מוסיפים כי אין להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי בנוגע לשכר טרחת המומחה, שכן על החלטה זו תוכל המבקשת לערער בסוף ההליך במסגרת הערעור על פסק הדין שיינתן, ככל שתהא חפצה בכך.
  
לאחר שבית המשפט העליון עיין בבקשה ובתשובה לה, הוא הגיע לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

החלטתו של בית המשפט המחוזי נוגעת לניהול ההליך שלפניו, וכבר נקבע כי אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהחלטות ביניים של הערכאה הדיונית הנוגעות לאופן ניהול המשפט על-ידה, סדרי דין, דיני הראיות, ולרבות בעניינים הקשורים למינוי מומחים (ראו: רע"א 7863/17 פלונית נ' הפול חברה לביטוח בע"מ, פסקה 13 (17.12.2017) והאסמכתאות שם (להלן:עניין פלונית); ראו והשוו: 1138/12 אי.די.איי חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני, פסקה 14 (9.4.2012)).

אמנם, צוין לא אחת כי פסילת מומחה שמונה על-ידי בית המשפט ומינוי מומחה אחר תחתיו היא האפשרות הקיצונית ביותר, העומדת לפני בית המשפט מקום בו נמצא קושי במינוי המומחה או בחוות דעתו (על דרכי הפעולה השונות ראו בהרחבה בעניין פלונית). ואולם, אני סבורה כי בנסיבות העניין, ובעיקר לנוכח השלב המקדמי בו הייתה מצויה עבודת המומחה עת התעוררו הקשיים עליהם עמד בית המשפט המחוזי, אין מקום להתערב בהחלטתו להחלפת המומחה. זאת, מבלי להטיל דופי במקצועיותו.

בית המשפט המחוזי, אשר לפניו מתנהלת התביעה דנן, סבר כי לשם ייעול ההליך וזירוזו, ולנוכח אבדן האמון של המשיבים במומחה – אשר, כאמור, נמצא לו בסיס – יהיה זה נכון להורות על החלפתו. בהקשר זה הודגש כי קיימת חשיבות להכרעה מהירה בתביעה זו, שכן אם טענות המשיבים יימצאו נכונות, הרי שמדובר ב"פיקוח נפש" ויש לבצע תיקונים בבניין מוקדם ככל האפשר. אציין בזהירות המתחייבת כי התנהלות המומחה המתוארת לעיל, כמו גם עמדותיו כפי שבאו לידי ביטוי בעדותו, הובילו, לכל הפחות, למראית עין של אי-תקינות (ראו: רע"א 1834/18שירותי בריאות כללית נ' פלונית (3.5.2018)). משכך, ולנוכח האמור לעיל, לא מצאתי טעות בהחלטה זו המצדיקה התערבות בשיקול דעתו של בית המשפט המחוזי כערכאה מבררת, ועל-כן, דין הבקשה להידחות.

בנוסף, בית המשפט העליון בחר גם שלא להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי להטיל את שכר טרחת המומחה גם על המבקשת. סעיף 1(8) לצו בתי המשפט (סוגי החלטות שלא תינתן בהן רשות ערעור), התשס"ט-2009, קובע כי לא תינתן רשות ערעור על החלטה בעניין הטלת הוצאות משפט ובכלל זה שכר מומחים (ראו: תקנה 512(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). די בכך כדי לדחות את בקשת רשות הערעור בנדון. למעלה מן הצורך העיר העליון, כי החלטה בדבר הוצאות משפט היא בליבת שיקול הדעת של הערכאה הדיונית ובעניין זה נפסק לא אחת כי ערכאת הערעור לא תתערב בה אלא במקרים נדירים (ראו למשל: ע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10" נ' סיעת "יש עתיד לביאליק", פ"ד ס(1) 391, 395 (2005)).

עו”ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות’ עורכי דין עוסק בייצוג משפטי וגישור מאז שנת 2004.

ועוד כמה מאמרים שכתבתי:

עו"ד נועם קוריס – על המלצות משטרה בתקשורת

עו”ד נועם קוריס כותב על איגוד האינטרנט ועל לשון הרע


יום חמישי, 21 ביוני 2018

עו"ד נועם קוריס כותב חוק המחאות חיובים

עו"ד נועם קוריס כותב חוק המחאות חיובים

עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני, מאסטר במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עו"ד נועם קוריס כותב  בחדשות כל הזמן. עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות'בלינקדין נועם קוריסנועם קוריס  בקפה דה מרקר

עו"ד נועם קוריס ביוטיוב
עו"ד נועם קוריס בטוויטר
עו"ד נועם קוריס בגוגל פלוס
עו"ד נועם קוריס, קבוצת עורכי דין בפייסבוק
חברות העוסקות במימוש אג"חים ומימוש של חובות ואיגרות חוב מחברות שונות, וביניהם בנקים, חברות כלכליות ומוסדות עושים זאת במקרים מסוימים בהתאם לחוק המחאות חיובים, התשכ"ט 1969.
היתרונות בעסקאות בהן נרכשות זכויות בהתאם לחוק המחאות חיובים מתחילות כבר בלשון ס' 1 לחוק המחאות חיובים, התשכ"ט 1969, שקובע כדלקמן:
"המחאת זכות
  1. (א) זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה."
ודוק, רכישת החובות בהתאם לחוק המחאת חיובים כמוה כקבלת שיק מוסב אשר אין צורך לקבל את הסכמת החייב לביצוע ההמחאה מחד ומאידך אין בהסבת השיק ו/או בהמחאת החוב משום המצאת חיובים יש מאין- כנגד מקבל המחאת הזכות.
כך, כאשר מוסב שטר לאוחז הרי שבלתי ניתן לקשור את האוחז לחבות הגבוה מביטול הזכות הכתובה בשיק ואי אפשר לדוגמא לבוא בטרוניה למוסב בשיק מעבר לויתור על הזכות בשיק- ללא קשר לטענות שיש בפי החייב כנגד עסקאת היסוד.
בעת רכישת זכות (אג"ח) בהתאם לחוק המחאת חיובים, הרי שמדובר בהמחאת חיובים בלבד, בהתאם לחוק המחאות חיובים, התשכ"ט 1969, כך שבהתאם לחוק יכול נמחה לקבל רק את הזכויות לגבות את החובות הגלומים בהמחאה ובגין ההסכמים עסקאת היסוד שיצרה את הזכות.
בהתאם לחוק המחאת חיובים, אין כל נפקות להמחאת חוב ללא אישורו מראש של הזוכה, כך שכאשר אנו בוחנים את המחאת הזכות ממחה הזכות לנמחה, הרי שהזוכה אישרה מראש את העברת זכות זו- אך ככל ויטען שבגדר הזכות שהועברה קיימת גם חובה- הרי שבהתאם לחוק היה על החייב לאשר מראש ובכתב את העברת החוב הנטען בדיעבד כלפיו.
ודוק, המחאת הזכות לגבות אג"חים אינה כוללת בתוכה ואינה יכולה לכלול את המחאת החובה לפצות את החייב בגין עסקאת היסוד.
בהתאם לדין, הרי שלהבדיל מהמחאת הזכות לגבות את החוב מהחייב אותה ניתן להעביר לפי ס' 1 לחוק המחאת חיובים ללא הסכמתו, הרי שלא תיתכן העברת חבות מבלי שהייתה מתבצעת הסכמת כל הצדדים מראש (לרבות החייב בזכות המקורית), ואין מחלוקת שהסכמה משולשת שכזו לא מתקיימת במרבית המקרים, בעת רכישת זכות על ידי מוסד כלכלי.
בפסק הדין בת.א. 2412-09-07 רו"ח קדרון ואח' נ' עיריית לוד (פורסם בנבו), ניתח בית המשפט מצב דומה וקבע, כי ללא הסכמת המבקש מראש לא הייתה יכולה להיות העברת חבותתת לגבי טענותיו (להבדיל מהעברת הזכות לגבות ממנו את החוב),
בע"א 38302-02-10 א. וייס בנייה ופיקוח בע"מ נ' עופר גביראל נדון גם כן מקרה דומה למדי לעניינו, שם המחה קבלן את הזכות לקבל את יתרת התשלומים על הדירה לקבלן משנה שהיההה צריך לסיים את העובדות ובתביעה שהוגשה על ידי הרוכשים נגד הקבלן יחד עם קבלן המשנה, נקבע בעמוד 14, כי:
"חוק המחאת חיובים, התשכ"ט 1969 מבחין בין המחאת זכות (ס' 1 לחוק) לבין המחאת חבות (ס' 6 לחוק). המחאת הזכות היא הסכם בין נושה (כאן טופ) לבין נמחה(כאן וייס). המחאת חבות היא הסכם בין הנושה (כאן גבריאל) לבין החייב (כאן טופ), לבין הנמחה (וייס). אין מחלוקת כי גבריאל לא נשאל ולא נתן את הסכמתו להעברת הזכות לגבות ממנו את הכספים שהגיעו ו/או שיגיעו ממנו לטופ.
על מנת שיקבע- במקרה כמו שלפנינו- כי המחאת הזכות כללה גם את המחאת החבות, יש למצוא לכך עיגון במסמך ההמחאה ובהתנהלות הצדדים.
...אדם איננו יכול להמחות את כל החוזה שיש לו עם פלוני, ללא הסכמתו, העברת חוזה שלם כוללת גם המחאת חבות ולזו יש תוקף רק עם הסכמת הנושה, הצד השני לחוזה. להעברת חוזה שלם ללא הסכמת הצד השני, יהיה לכאורה תוקף רק לעניין המחאת הזכות..."
יתרה מכך, הרי שבהתאם למערך החוקי (ואף העסקי הלוגי), הרי שמקומן של הנמחים אינו צריך להיות בגדר "נתבעים" במקרים אלו- אלא שהמקום המתאים והנכון בנסיבות העניין ובהתאם למצב החוקי, הינו לכאורה כתובעות הזכאיות לקבל את הזכויות. (ראה למשל את הניתוח בפסק הדין בע"א 2138/10 המועצה המקומית דלית אל כרמל נ' סונול ישראל בע"מ (פורסם בנבו)
יודגש, שאותו הרציונל לפיו מיקומה של הנמחים אינם כנתבעים אלא כתובעים פורט גם בפסק הדין בע"א 471/73 מקבלי נכסים זמניים ומנהלים של אלקטרוג'ניקס בע"מ נ' אטלנטיס בע"מ (פ"ד כט(1) 12111, כדלקמן:
"התוצאה של העברת הזכות היא שהנמחה נעשה הנושה של החייב במקום הממחה, אך כל עוד לא פרע החייב את חובו עומדת לנמחה הזכות לגבות את המגיע לו מהממחה."
בית המשפט אף תיאר את מערכת היחסים של חייב/ ממחה נמחה בהתאם לחוק המחאות חיובים לעיל, כדומה עד כדי זהה למערכת היחסים הנוצרת במסגרת ס' 34 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג 1973, בהסכם לטובת צד שלישי.
"אכן קיים דימיון רב בין הסיטואציה של חוזה לטובת צד ג' לבין הסיטואציה של המחאת זכות. בחיבורו הנ"ל של פרופ' ש' לרנר נאמרו, בע"מ 43, הדברים הבאים:
'בין שתי המערכות: חייב-ממחה-נמחה וחייב-נושה-מוטב ישנו דימיון רב. בשני המקרים, לצד השלישי, הנמחה או המוטב, יש זכות כנגד החייב החוזי. המוטב כמו הנמחה, זכאי לתבוע את החייב אך אינו אחראי כלפיו לביצוע ההתחייבויות של הנושה..."
ראו תא (ב"ש) 6939/04 שיקרצי בע"מ נ' מועצת עובדי ים המלח
בית המשפט אף נדרש לנושא דומה בע"א 2328/97 כוכבי נ' ארנפלד (פורסם בנבו), שם בוטלו עיקולים שהוטלו לאור חובות הממחה לאור המחאת זכות לגבי הנכס המעוקל ובתוך קביעההה שלאחר המחאת הזכות לא ניתן לבוא בטרוניה אל הנמחה, למרות שהנכס לא הועבר בר ישום ספרי האחוזה.
"בתוקף הסכם ההמחאה הועברו בפועל כל הזכויות שהיו בידי שפירא לידי כוכבי, מכאן נובע כי העיקולים שהוטלו על ידי נושי שפירא על הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתם על הזכויות שהיו להם בדירה אינם יכולים לתפוס."
הנה כי כן, ברור שאין הנמחים יכולים להיות בעלי דין מתאימים למבקש לדון בעסקת היסוד ממחאת הזכויות  ואף ברור שאין למבקש הדיון ולא יכולה להיות לו כל עילה כנגד הנמחית, כך שאפילו אם יסתבר שיש לבטל את המחאת הזכויות, עדיין יהא זכאי הנמחה לסעד, לכל הפחות מתוך דיני היושר ומן הממחה. כך שאף אם  יוכחו הטענות כנגד עסקאת היסוד- עדיין לא יהיה התובע נגד עסקאת היסוד זכאי לסעד מאת הנמחה, בהתאם לדין.
כך שבתי המשפט כבר פסקו לא פעם, שאין החייב רשאי לבוא בטרוניות לנמחה הזכות, וככל ולטענתו נגרמה לו עוגמת נפש או הוצאות מהתנהלותו של ממחה הזכות- הרי שאין טרוניות אלו יכולות להיות מועברות אל נמחה הזכות.
כך למשל, בית המשפט העליון קבע, כי בנק שרכש זכות מקבלן בניין ייכנס בנעליו של קבלן הבניין בכל הקשור לזכות לגבות את החוב שנרכש אך לא יחולו כנגדו חבויות שונות- ולמשל החייב לא יהא רשאי לקזז מהחוב את התחשבנויותיו על פי הסכם אחר מול הקבלן.
"ההסדר שבסעיף 53(א) לחוק החוזים קובע הסדר כללי לעניין זכות הקיזוז כזכות מהותית בדיני חיובים, העומדת לחייב בדרך של קיום חיובו לנושה. ככל שבדיני המחאת חיובים עסקינן, הבנק הנמחה אינו בא בנעלי הקבלן לכל דבר ועניין בקשר עם העסקה שממנה נובעת הזכות הנמחית"
ראו ע"א 8357/03 מינהל מקרקעי ישראל נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (פורסם בנבו).
עו"ד נועם קוריס

יום שישי, 1 ביוני 2018

עו"ד נועם קוריס- על בתים משותפים וזכויות בחנייה

עו"ד נועם קוריס- על בתים משותפים וזכויות בחנייה

עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עו"ד נועם קוריס כותב בחדשות כל הזמן.
עו"ד נועם קוריס הצטרפו אלינו בפייסבוק, עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות'
בלינקדין נועם קוריס
נועם קוריס  בקפה דה מרקר

עו"ד נועם קוריס
עו"ד נועם קוריס


רכישת חניה בבית המשותף/ עו"ד יפית לוי

החוק המסדיר את העניין:-
חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 ( להלן: “החוק")

האם בעל דירה בבניין משותף יכול לקנות חניה מהשכן ?
מכירה ורכישה של חניה בבניין הרשום כבית משותף – אפשרית רק בין בעלי דירות באותו הבניין.

תשריט בית משותף:-
לצורך רישום בית כבית משותף, נדרש, בין היתר, להגיש תשריט של הבניין המפרט את כל הדירות, ואת ההצמדות לכל דירה בבניין.
כל הצמדה מסומנת בתשריט באות ובצבע, לרבות שטחה.

מהי הצמדה לדירה ?
מי שרוכש דירה בבית משותף, רוכש גם חלק מהרכוש המשותף, ובנוסף גם חלקים מסוימים מהרכוש המשותף המוצמדים לדירה שרכש.
הצמדה יכולה להיות של חצר, מחסן, גג, חניה.
כל הצמדה מסומנת בתשריט באות ובצבע, לרבות שטחה.

צו רישום בית משותף:
בהתאם לתשריט ניתן צו לרישום הבניין כבית משותף.
בצו זה מופיעה טבלה של כל הדירות בבניין, גודל כל דירה, מיקום (קומה) וכן ההצמדות לכל דירה.

מכירת חניה בין בעלי דירות בבניין הרשום כבית משותף – האם זאת עיסקה במקרקעין ?
מכירת חניה בין בעלי דירות בבית משותף למעשה היא עיסקה במקרקעין – לכל דבר ועניין, עבורה יש לשלם מיסים - מס שבח ומס רכישה.

מיסוי מכירת/קניית חנייה בבית משותף:
המיסים בעסקה זאת הם נגזרת של מחיר החניה.
באשר למס שבח – נגזרת לשבח (רווח) שנוצר מיום רכישת החניה  ועד למועד מכירתה כעת.

האם ניתן לקבל פטור ממיסים בעיסקה לרכישת/מכירת חניה בבית משותף ?
לא ניתן לקבל פטור מתשלום המיסים, בגין עיסקת מקרקעין זאת.
היות ולא מדובר ברכישת דירה אלא רק בחלק מהמקרקעין המוצמד לדירה.

עיסקה למכירת/רכישת חניה – טעונה הסכם בכתב:
המדובר בעיסקת מקרקעין, לכל דבר, ומשכך לפי דרישות החוק נדרש הסכם כתוב המגדיר את כל התנאים בעיסקה. (מיקום החניה, שטחה, סכום ותנאיי תשלום ועוד).

האם יש לדווח על העיסקה לרשויות המס ?
לאחר חתימת ההסכם, חובה לדווח ללשכת מיסוי מקרקעין האזורי על העיסקה, לא יאוחר מ – 50  ימים ממועד חתימת ההסכם.

רישום החניה על-שם הקונה:-
נדרש לתקן את מסמכי רישום הבית המשותף, כך שהחניה שנקנתה תוצמד לדירתו של הקונה, וכן לפעול לרישום החניה ע"ש הקונה בטאבו.
           
יפית לוי , עו"ד ומגשרת
רחוב בן גוריון 19, בני ברק (קומה 2)
050-7680636
פקס': 077-3179176


עו"ד נועם קוריס
נועם קוריס עורכי דין ומגשרים

יום חמישי, 10 במאי 2018

עו"ד נועם קוריס כותב על דונלד טראמפ, שיקום כלכלי וחדלות פירעון

עו"ד נועם קוריס כותב על דונלד טראמפ, שיקום כלכלי וחדלות פירעון

עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים, מאסטר מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם
 קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004
עו"ד נועם קוריס הצטרפו אלינו בפייסבוק
עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות

קראתי כמה מהספרים שדונלד טראמפ נשיא ארה"ב כתב על עצמו, "הדונלד", כך הוא קורא לעצמו, חווה על בשרו פשיטת רגל או כמה, הגיע לחדלות פרעון, ואף לאחר שצבר חובות של 9 מיליארד דולר ומצא עצמו מסתכל על הומלס אקראי בניו יורק - אמר לעצמו שאותו ההומלס שווה 9 מיליארד דולר יותר ממנו

את תפיסתו של דונלד טראמפ בכל הנוגע ל"ללכת בגדול" הוא המשיל בערך כך, עדיף לפשוט רגל בניסיון להרים את הקניון הגדול ביותר מטקסס מאשר לפשוט רגל בניסיון לבנות בית דו משפחתי

אותו דונלד טראמפ הסביר, שבעסקי הבנייה מהם הגיע, וגם בכל עסק אחר, בשביל לבנות מגדל גבוה צריך קודם לכן לחפור יסודות עמוקים. אם אתה לא בנאדם שיחפור יסודות עמוקים, עדיף שלא תבנה מגדל גבוה אלא רק בית חד קומתי.

בישראל, מושלמת בימים אלו מהפכת חקיקה בתחום חדלות הפירעון, כאשר לראשונה השתנו הערכים עליהם מגן החוק ואליהם הוא שואף, ועתה השיקום הכלכלי של החייב יהפוך להיות אחד ממטרות ההליכים במצבים של חדלות פירעון

עד לאחרונה, השבת מירב החוב לנושים היווה את הערך הבלעדי בהליכי הפש"ר, כאשר עניינים כזכויות עובדים ונושים מובטחים הביאו את עיקר השאלות. עתה בחוק לחדלות פירעון ושיקום כלכלי מביא המחוקק תקווה למצויים בחדלות פירעון, ונותן מסלול ודרך לשיקום כלכלי

נועם קוריס משה אביב

:תגיות

עו"ד נועם קוריס, דונלד טראמפ, חדלות פירעון, שיקום כלכלי

יום חמישי, 22 במרץ 2018

עו"ד נועם קוריס – על גירושין, על כתובה ועל מחצית דירה

עו"ד נועם קוריס – על גירושין, על כתובה ועל מחצית דירה



נועם קוריס
נועם קוריס

עו"ד נועם קוריס בעל תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עקבו אחרינו בבלוג עו"ד נועם קוריס ושות' הצטרפו אלינו בפייסבוק נועם קוריס עו"ד  
בשנת 1999, בתור סטודנטים למשפטים, למדנו בבית הספר למשפטים, שכשאר זוג יהודי רוצה להתגרש בישראל קיימת בעניינים מסויימים סמכות מקבילה לפי החוק, לבית הדין הרבני ולבית המשפט לענייני משפחה.
במילים אחרות, יוצא שאם כבר מחליטים להתגרש אז כדאי למהר ולהיות הראשון שפונה לערכאות, שכן הפנייה הראשונה היא זו שקובעת עם בית הדין הרבני ידון בסכסוך או בית המשפט לענייני משפחה.
הסמכויות המקבילות לכאורה הביאו למצב, שבו מהירה אצבע על ההדק, ולא פעם גם עורכי הדין עוד מאיצים בלקוח או הלקוחה למהר ולהתחיל בהליך הגירושין, בשביל להיות הראשון ולקבל יתרון.
אז הרבה זמן עבר מאז שסיימתי את בית הספר למשפטים והיום המצב שונה, בתי המשפט כמו גם בתי הדין הרבניים לא ממהרים ללכת שבי וכך למשל במקרים בהם אישה דורשת מחצית מהרכוש בבית משפט לענייני משפחה, יש להניח שבית הדין הרבני יקבע שהיא אינה זכאית עוד לכתובה.
עו"ד אלכסנדר כהן (עו"ד אלכס כהן) שעוסק במשפטי גירושין מספר לי, ששוב ושוב מגיעים אל משרדו גברים, אנשים שבורים, לאחר שעלתה תמונה בראשם, לפיה בגירושין האישה תקחח את מחצית הכסף ממכירת הדירה, וגם תדרוש ותקבל את פדיון דמי הכתובה, ובכך למעשה תיקח גם את חצי הדירה השני, שלהם.
עו"ד כהן מסביר, שמרוץ הסמכויות המוכר אומר, שהתביעה בין הצדדים, שהוגשה קודם לבית הדין הרבני- תתנהל בבית הדין הרבני, ואם קודם הוגשה לבית משפט לעניינ י משפחה תתנהל בו.
אם האישה תגיש את התביעה קודם לבית משפט לענייני משפחה, ענייני הרכוש יישמעו שם, ואחר כך האישה יכולה גם לתבוע את כתובה ברבנות. עם זאת האישה לא תקבל תשלום כפול, לפי פסק דין בבלי, כל שקל שהאישה מקבלת בחלוקת רכוש בבית משפט לענייני משפחה, יש להוריד מהכתובה. כך, שאם הכתובה היא למשל 555,555 שקלים, והצדדים מכרו דירה, ונשאר להם אחרי סילוק חובות 600,000 לכל אחד, יראו את הבעל כאילו כבר שילם את דמי הכתובה האמורה.
אבל יש להבדיל, בין תביעות למזונות ילדים, שגם אם רוצים לנהל ברבנות (בית הדין הרבני), האישה עלולה למשוך את הדיון בנושא אל בית המשפט לענייני משפחה, להבדיל מהדיון בסכסוכים על הרכוש.
לכן, לא צריך לפחד, כמו שאומרים השופטים, אי אפשר "לקבל גם וגם", ולכן מי שתבעה בבית משפט לענייני משפחה, לא תקבל את הכתובה בנוסף לתביעתה, ככל שמה שקיבלה בחלקת רכוש עולה על הכתובה.
עו"ד כהן מספר, שאחרי שהגברים מקבלים תמונה נכונה על המצב המשפטי שלהם, יכול המשפט להתנהל על מי מנוחות, ולמרות הסמכויות המקבילות בישראל, אישה לא יכלה לקחת מבעלה במסגרת גירושין, את מה שלא מגיע לה.
ועוד כמה מאמרים שכתבתי:
עו"ד נועם קוריס – כותב על חובות, על פלילים, ועל שכר טרחת עורכי דין
עו"ד נועם קוריס – כותב על הזהירות הנדרשת בשכר טרחה לפי הצלחה

יום שלישי, 12 בדצמבר 2017

עו"ד נועם קוריס כותב על כשרות משפטית

עו"ד נועם קוריס כותב על כשרות משפטית

עו"ד נועם קוריס בוגר תואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, משרד נועם קוריס ושות' עורכי דין עוסק במשפט מסחרי מאז שנת 2004. עקבו אחרינו בבלוגר עו"ד נועם קוריס ושות'

נושא זה עוסק בצדדים לקשר החוזי: האם אדם שגורם נזק הוא כשיר להיתבע בגין הנזק שנגרם. בניגוד לענפי המשפט הסמוכים, דיני החוזים מבוססים על הסכמה וזה היסוד שמאפיין אותו מהם.
הקשר בין כשרות משפטית ל- חוזים:
  • החוק יתערב וישלול את כשרותו של מי בעיני החוק יש ספק שרצונו הוא - רצון אמיתי והסכמתו היא - הסכמה אמיתית, ולכן יטיל החוק מגבלות על קטינים, חולי נפש וכו'…
  • אם אנו מסיקים שנשללה כשרותו המשפטית של אחד הצדדים לחוזה - זו סיבה להפרת חוזה.
מי יכול להיות צד לחוזה?
בני אדם = אישיות משפטית טבעית רק בני אדם ותאגידים הם צד לחוזה
תאגידים = אישיות משפטית מלאכותית
חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות עוסק בכשרות משפטית של בני אדם ולא של תאגידים. בחוק הכשרות המשפטית נראה שסעיפים 1 ו- 2 מדברים על אותו דבר, אך המחוקק לא כותבב דברים מיותרים ולכן סעיף 1 - כשרות משפטית רחבה = כשרות משפטית לזכויות או חובות,, כשרות המוענקת לבני אדם. סעיף 2 - כשרות משפטית מצומצמת = כשרות לפעולה משפטית -- פעולה משפטית היא הדרך בה אנו רוכשים זכות או מתחייבים בחיוב. כריתת חוזה היא הפעולהה המשפטית המובהקת ביותר.
עו"ד נועם קוריס
עו"ד נועם קוריס

כשרות משפטית של תאגידים:
בתאגידים שני סוגי הכשרות יבואו יחד. לדוגמא - סעיף 22 לפקודת החברות: "מיום מסויים החברה היא תאגיד כשר לכל זכות וחובה ופעולה משפטית"
סעיף1   סעיף 2
תאגיד - הצורך במוסד משפטי זה נולד בד בבד עם תהליך המהפכה התעשייתית. הרעיון של חברה, היה ביסודו - ריכוז הון ומשאבים: קבוצת אנשים, שלכל אחד יש מה לתרום התחברה יחדד ויצרה חברה בע"מ = תאגיד. זהו כלי חשוב מאוד לכלכלה.

מאפייני חברה:
  1. אישיותה המשפטית של חברה נפרדת לחלוטין מאישיותם המשפטית של בעלי המניות שלה (לכל אדם בחברה אישיות משפטית נפרדת ולחברה אישיות משפטית נפרדת).
  2. כאשר אדם הופך לבעל מניות בחברה, אי אפשר להבחין בין נכסי האדם לנכסי החברה.
תיאוריות שונות לגבי השאלה - כיצד מסבירים את העובדה שלתאגיד יש אישיות משפטית וכשרות משפטית?
נועם קוריס

מהי כשרותם המשפטית של התאגידים? - יש כמה כללים שנכונים לגבי כל התאגידים:
  1. תאגיד חייב לפעול באמצעות אורגנים שפועלים בשמו (כמו מנכ"ל וכו'…) לדוגמא - כאשר חברה באה לחתום על חוזה, חשוב לברר במסגרת הכשרות המשפטית, שמי שחותם הוא אורגן מוסמך של החברה.
  2. ישנן מגבלות מסויימות שאינן מתאימות לתאגיד מעצם היותו תאגיד, אישיות מלאכותית, למשל - תאגיד לא יכול להתקשר בחוזה נישואין.
  3. היקף הכשרות המשפטית - יכול להיות שלתאגיד תינתן כשרות משפטית לעניינים מסויימים ולא לעניינים אחרים. בעבר הייתה לכך משמעות רבה יותר היות וחברה שחרגה ממטרותיה - פעולתה לא הייתה תקפה, אך החברות החכימו יותר והגדירו את כל המטרות האפשריות בחברה.
  4. לתאגיד אין כלל מרכזי ואין הנחה כללית שיש לו כשרות, אלא יש לבדוק לגבי כל תאגיד ותאגיד את הכשרות המשפטית שיש לו.
ניתן לחלק את התאגידים ל- 3 סוגים:
  1. תאגידים פרטיים - חברה בע"מ, שותפות, עמותה וכו'… תאגיד פרטי מוסדר בחוק: חברה -בפקודת החברות, שותפות - בפקודת השותפויות. החוק אינו מקים את התאגידים אלא קבוצת בני אדם שהחליטו לעמוד בתנאי אותו חוק ולהקים חברה. התנאים ליצירת התאגיד מצויים בחוק.
  2. תאגידים סטטוטוריים - המועצה לשיווק הפרי, מועצת הלול וכו'… תאגיד סטטוטורי מוקם ע"י החוק. חוק האפוטרופוס הכללי מקים תאגיד סטטוטורי בשם האפוטרופוס הכללי, לכל חוק יש אתת הכשרות המשפטית של התאגיד, בחוק כתוב מי מקים את התאגיד, מי יהיה חבר בו וכו'…. זהוו תאגיד מכוח החוק וכאשר מבטלים חוק יבוטל גם התאגיד הסטטוטורי.
  3. תאגידים שמקורם בחוק והקמתם בהחלטה מנהלית - עירייה, מועצה מקומית, איגוד ערים לכבאות וכו'…. תנאי ההקמה של תאגיד זה מופיעים בחוק: פקודת העיריות קובעת - מה זוו עירייה, מהי כשרותה וכו'… אך היא לא מקימה אותה, אלא הפקודה נותנת לשר הפנים אתת הסמכות להקמת העירייה והוא מכריז לאחר החלטה מנהלית על הקמתה.
דוגמאות לתאגידים:
  • נציגות הבית המשותף (וועד הבית) - עפ"י חוק המקרקעין תשכ"ט - סעיף 69 - זהו תאגיד.
  • וועדה מקומית לתכנון ובניה - חוק תיכנון ובנייה. בכל החוק לא מוזכרת המילה תאגיד ולכן זה יצר אי בהירות היות ואנשים נוטים להתבלבל בין וועדה מקומית ל- רשות מקומית. פתרון הבעיה נמצא בע"א עיריית בני ברק והוועדה המקומית לתיכנון ובנייה נ' רוטברד לאחר דיון ארוךך וממצה במהות התאגיד. לכל אורך החוק פזורים סעיפים המקזים לוועדה כוחות וסמכויות שאיןן ספק שהם מעידים על כשרות משפטית בפן השלטוני - כלומר זוהי רשות שלטונית, ובפן הפרטי - כלומר היא אינה קשורה לעירייה.
  • האפוטרופוס הכללי - חוק האפוטרופוס הכללי מגדיר את התאגיד המשפטי. זהו התאגיד היחיד בארץ, שמורכב מאדם אחד שהוא בעל שני כובעים: א. הוא יכול לעשות פעולות כאדם פרטיי בכשרות הפרטית שלו. ב. הוא יכול להתקשר כתאגיד בחוזה במסגרת האפוטרופוס הכללי.
  • חברה בייסוד - אין לה כשרות משפטית היות ומועד כשרותה חל מהיום בו נרשמה אצל רשם החברות. בפ"ד מנהל מס שבח מקרקעין נ' קופטש - נשאלה השאלה: האם יכולה להיותת לחברה בתהליך ייסוד (שעדיין לא נרשמה) איזושהי כשרות משפטית? ביהמ"ש לא שלל אתת האפשרות, אך אמר שאם כן הכשרות תהיה מאוד מוגבלת ומצומצמת לצרכים מסויימים כמו - ענייני מיסוי, לאותם עניינים שהיא שמה לה כמטרות לייסוד החברה, ובתנאי שבסופו של דבר החברה קמה.
  • מפלגה - תאגיד פרטי.
סעיף 3 לפקודת החברות קובע כמה אנשים רשאים לייסד חברה ומהן הדרישות להקמת תאגיד. בחברה יש מסמכים שנקראים - תזכיר החברה ותקנון החברה (או תקנות החברה). סעיף 22 קובע שרק מהיום שהחברה נרשמת כתאגיד בתעודת הרישום אצל רשם החברות, היא בעלתת כשרות משפטית. פירוק החברה הוא אך ורק כשמוחקים אותה מרשם החברות. כדי לדעת מהי הכשרות המשפטית של חברה - לא מספיק לבדוק אצל רשם החברות אלא יש לראות בתוך החברה.
סעיף 1 לפקודת השותפויות קובע ששותפות היא "חבר בני אדם שהתקשרו בקשרי שותפות". קשרי שותפות = קבוצת אנשים שהתאגדו יחד לצורך עשיית עסקים, אך לא התאגדו בחברה.. סעיף 4קובע - שותפות שהוקמה לעסק - חייבת ברישום תוך חודש מהיום שהחלה, אך יש לה כשרות משפטית גם אם לא נרשמה.
רישום קונסטיטוטיבי (מהותי) - חברה. הרישום יוצר את הכשרות ובלעדיו אין כשרות.
רישום דקלרטיבי (הצהרתי) - שותפות. הרישום לא יוצר את הכשרות וגם בלעדיו יש כשרות.
כשרות משפטית של בני אדם:
כשרות זו מוסדרת ב"חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסית תשכ"ב 1926"
סעיף 1 עוסק בכשרות הרחבה - כשרות לזכויות וחובות. במשפט הישראלי כשרות זו מופיעה אצל כל אדם וללא הגבלה, במהלך כל חייו. אדם חי = מגמר לידתו. אדם מת = כאשר הוא נירשםם כמת במירשם האוכלוסין. יוצאים מן הכלל הם: בחוק הירושה - לעובר יש כשרות להיות יורש אםם המוריש נפטר בזמן היותו עובר, בפקודת הנזיקין - סעיף 78 קובע כשרות של ילד או עובר,, לתבוע את מי שבמעשה עוולה גרם למותו של מי שעתיד היה להיות מפרנסו של אותו עוברר (אביו).
סעיף 2 עוסק בכשרות המצומצמת לפעולות משפטיות, כולל כריתת חוזה, כל אדם כשר לפעולות  משפטיות אלא אם נשללה כשרותו בחוק או בפ"ד ולא בשום דרך אחרת.
סעיפים 4-7 קובעים מגבלות וסייגים על כשרותם של קטינים, בסעיף 8 מנויות ההגבלות האחרות של אדם בקשר לכשרות והם: חולי נפש או לקויים בשכלם. סעיף 9 אומר שברגע שנדע אתת התנאים להגבלות ביחס לקטינים, ממילא נדע אותם ביחס לפסולי דין שהוכרזו כך ע"י ביהמ"ש.. מה ההבדל בין הגבלת כשרות ל- שלילת כשרות?
VOID - בטל מעיקרו, חסר כל תוקף מלכתחילה. VOIDABLE  - ניתן לבטלו מכאן ולהבא.
שלילת כשרות = מי שכשרותו המשפטית נשללה, כל פעולה משפטית שהוא עושה היא - VOID.
הגבלת כשרות = מי שכשרותו הוגבלה, כל פעולה משפטית שהוא עושה, ניתנת לביטול בתנאיי החוק.
החוק שולל או מגביל את הכשרות המשפטית של פסולי דין כדי להגן עליהם ועל האינטרסים שלהם וזאת משום שבסיס דיני החוזים הוא יסוד ההסכמה שבאה מתוך הבנה וביחס לפסולי דין וקטינים, אנו מניחים שאין להם הבנה מספקת על טיב ההתקשרות החוזית. הגנה זו מוצדקת כל עוד שיקול הדעת שהופעל הוא שיקול דעת של קטין או פסול דין שעבר דרך מסננת של אדם בגיר. סעיף 3: קטין = אדם שלא מלאו לו 18. בגיר אדם מעל גיל 18.
על מרבית החוזים שנעשים ע"י קטינים יש הגבלת כשרות ולא שלילת כשרות ולכן על רוב המקרים חלים סעיפים 4 ו- 5 שקובעים את הכלל - "לגבי קטינים קובע ביהמ"ש הגבלת כשרות"..  כאשר קטין כורת חוזה, הוא בד"כ תקף. לכלל זה יש חריגים לשני הכיוונים:
  1. ישנם סוגים של התקשרויות חוזיות שביחס אליהם יש לקטינים ולפסולי דין כשרות (כמעט) מלאה כלומר - חוזה כזה שקטין עושה דינו - תקף ולא ניתן לביטול מטעמי כשרות. חריג זה מוסדר בסעיף 6.
  2. חוזים בהם יש שלילת כשרות כלומר - אין להם תוקף בכלל. חריג זה מוסדר בסעיפים 6 א' ו- 7.
סעיף 4 - "פעולה משפטית של קטין טעונה הסכמת נציגו"
החוזה תקף                                הסכמה גיל 18                           כריתת חוזה    גיל 0    
ההסכמה היא של האפוטרופוס אבל גם אם אין הסכמה - החוזה תקף! אז למה צריך הסכמה? ההסכמה בסעיפים 4, 5 לא באה לתת תוקף לחוזה, אלא לשריין אותו מפני ביטול, ז"א - חוזהה שנעשה עם הסכמה הוא תקף ולא נותן תוקף לביטול וחוזה שנעשה בלי הסכמה הוא תקף ונותןן תוקף לביטול. סעיף 4 ממשיך - "ההסכמה יכולה להינתן מראש או למפרע לפעולה מסויימת אוו לסוג מסויים של פעולות" - בפ"ד מלכה נ' חלב - נאמר שההורים נתנו את הסכמתם לסוג זה שלל פעולות קנייה ומכירה = התעסקות בכרטיסי מפעל הפיס. אם כן - ההסכמה יכולה להיות אוו ספציפית או לסוג מסויים של פעולות, אך לא לכל הפעולות היות והסכמה כזו היא חסרת משמעות. "יכול נציגו שלקטין לבטל הסכמתו לפעולה" - מדובר על ביטול הסכמה ולא על ביטול חוזה. בכל חוזה כזה יש את נקודת הזמן של כריתת החוזה ואת נקודת ביצוע החוזה.
בבג"ץ כנן נ' שר הביטחון - הביע השופט חיים כהן את דעתו ואמר שכריתת חוזה זו פעולה משפטית נפרדת וביצוע החוזה זו פעולה משפטית נפרדת, והוא מבחין בין 222 מצבים:
  1. קטין כורת חוזה, הוריו נתנו הסכמה מראש ומועד ביצוע החוזה הוא בתוך תקופת הקטינות. הסכמת ההורים היא לשתי הפעולות המשפטיות. מה קורה אם נכרת החוזה ורוצים לבטלו? השופט חיים כהן אומר שזה אפשרי היות וכל עוד לא בוצע החוזה אפשר לבטלו. ז"א - יש חוזה תקף ומחייב שלכאורה אי אפשר לבטלו אבל ההורים חוזרים בהם לגבי ההסכמה לביצוע ואז - אם זה בתקופת הקטינות, אז הקטין לא מחוייב לבצע את החוזה. ההורים לעומת זאת מפירים חוזה בכך שהם גורמים להפרת החוזה ע"י הקטין = "גרם הפרת חוזה"
 18      ביצוע כריתת  הסכמה 0  שתי פעולות משפטיות נפרדות
  1. ביצוע החוזה אמור להתרחש אחרי שהקטין כבר בגיר. כאן המצב שונה היות ואין ספק שהחוזה תקף ולא ניתן לביטול כי ההורים לא ביטלו את הסכמתם לחוזה, ואז דינו של בגיר זה - לקיים את החוזה.
רוב שופטי בימ"ש עליון לא מקבלים ניתוח זה והם סבורים שהפעולה המשפטית של כריתת חוזה כוללת ממילא את הביצוע ולכן היכולת לבטל את ההסכמה קיימת עד לכריתת החוזה.
סעיף 5 (1) דן בשאלה באיזה תנאים ניתן לבטל חוזה שנעשה מבלי הסכמת הנציג, שהרי אמרנו שסעיפים 4, 5 מלמדים שחוזה שנעשה ללא הסכמת הקטין הוא תקף אך ניתן לביטול. סעיף 5  קובע שהחוזה ניתן לביטול בשני תנאים:
  1. לא הייתה הסכמה (אם הנציג נתן הסכמה - החוזה משוריין בפני ביטול) ואם הנציג נתן הסכמה אז הוא ביטל אותה לפני כריתת החוזה.
  2. ביטול נעשה תוך חודש מהיום בו נודע לנציג על כריתת החוזה, עבר חודש והוא לא ביטל - הוא לא יכול לבטל יותר, החוזה תקף.
סעיף 5 (2) אומר שאם במהלך כל תקופת הקטינות לא נודע להורים על החוזה ולכן לא הייתה מצידם הסכמה (שזה תנאי מקדמי) אז לקטין, ביום שהוא הופך לבגיר - יש חודש לבטל אתת החוזה, היות ומהיום שהקטין הופך לבגיר, להורים אין כבר זכות הכרעה. שתיקה במשך חודש שווה הסכמה כי היא משריינת בפני ביטול.
סעיפים 4 ו- 5 קובעים את הכלל שהוא - "לגבי קטינים קובע ביהמ"ש הגבלת כשרות". לכלל זה יש שני חריגים משני כיוונים: I סעיף 6 - ישנם סוגים של התקשרויות חוזיות שביחס אליהם ישש להקטינים ולפסולי דין כשרות כמעט מלאה וחוזה כזה שקטין או פסול דין עושה - תקף ולא ניתןן לביטול. II סעיפים 6 (א) ו- 7 - מקרים של שלילת כשרות.
סעיף 6 א' - "פעולות בטלות" - סוג זה מדבר על רכישת נכס באשראי, בלי אישור ההורים אין תוקף לעסקה - יש כאן שלילת כשרות גם אם לכאורה נראה שיש כאן כשרות מלאה כי קטין רגילל לשלם במזומן, אך בגלל שזה באשראי גובר סעיף 6 א' על סעיפים 6 ו- 5. סעיף זה לא מסתפק בעסקת רכישת נכס באשראי אלא ממשיך ומציין עוד סוגים של עיסקאות כמו - שכירות נכס וכו'… והסיבה לכך היא שעסקאות אלה עלולות לשמש כהסוואה לעסקאות מכר בתשלומים. דוגמא - מכירת שעון לקטין ב- 1000 ש"ח וב- 10 תשלומים של 100 ש"ח - זו עסקת אשראי שה- 1,000 ש"ח כוללים בתוכה את האשראי שנגבה מהקטין. אם החוק היה מדבר על איסור רכישת נכס באשראי, אפשר היה להשכיר לקטין את השעון לתקופה של  10 חודשים, דמי השכירות היו  100 ש"ח לחודש ובסוף התקופה הוא יכול היה לקנות את השעון תמורת 1 שקל (סעיף זה הוסף עקב זעקה שהגיעה אל הכנסת כאשר סוכני מכירות שעברו מבית לבית, מכרו דברים שונים לקטינים שהתפתו לחתום על עסקאות האשראי האלה).
[נער רוצה לקנות אופניים ב- 600 ש"ח - אם הוא משלם במזומן - העסקה תקפה ואינה ניתנת לביטול, אבל במקרה שלאבא של חברו יש חנות למכירת אופניים והוא עושה לו הנחה ומוריד לו 200 ש"ח ואף מחלק לו את זה ל- 4 תשלומים של 100 – האם זה תקף? - לא, העסקה אינה תקפה ולכן יש אבסורד בעניין ואולי היה מקום להכניס בסעיף "רק במקרים של אשראי שכולל בתוכו ריבית".]
ההבדל בין שלילת הכשרות שבסעיף 6 א' לבין זו שבסעיף 7 הוא שבסעיף 6 א' על מנת שלעסקה יהיה תוקף, צריך אישור או הסכמה של הנציג בעוד שבסעיף 7 צריך אישור מביהמ"ש.
סעיף 20 (2) - "פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל עפ"י החוק" - ישנם פינקסים רבים המתנהלים עפ"י חוק כמו - "מכירת אונייה" - בפנקס רישום כלי שייט, "מכירת מטוס" -- בפנקס רישום כלי טייס, אך לא כל רישום בפנקס הוא רישום שתוקף העסקה תלוי בו, אמנם ישנם מקרים שללא הרישום בפנקס, הבעלות לא יכולה לעבור גם אם הצדדים רוצים בזה מאוד, אך יש מקרים שגם בלי רישום בפנקס - הבעלות יכולה לעבור. הרישום הראשון נקרא - רישום מהותי == עסקה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס שמתנהל עפ"י החוק, ויש רישום הצהרתי = גם כאן ישש פנקס שמתנהל עפ"י חוק, אך גם אם לא רשמנו בפנקס את העברת הבעלות, הבעלות תעבור.. הדוגמא המובהקת ביותר לרישום מהותי זה - הטאבו. סעיף 7 לחוק המקרקעין - "עסקהה במקרקעין טעונה רישום, העסקה נגמרת ברישום…". אם כן סעיף 20 (2) מדבר על רישוםם מהותי. כאשר קטין עושה עסקה בה הרישום מהותי, נראה כי מדובר בעסקה רצינית הן מבחינת היקפה הכלכלי והן מבחינת המורכבות שלה ומכאן שהיא גם מורכבת מדי מכדי שקטין יוכל לבצע אותה מבלי אישור מביהמ"ש. רוב פסקי הדין שעוסקים בנושא, בקשר לקטינים - מדברים על עסקאות במקרקעין.
בפ"ד שרף נ' אבער קנתה הגב' שרף דירה מקבלן ולאחר כמה חודשים מכרה אותה למשפ' אבער.השופט חיים כהן אמר שההורים אינם רואים בעיה ברכישת דירה ע"י קטינה כשלא ניתן אישור מביהמ"ש, אך באשר למכירת הדירה, הם ניתלו במזל קטינותה של ביתם כדי לנסות להתחמק מהחוזה.
הגב' שרף כרתה חוזה עם משפ' אבער - למכירת דירה, בזמן שהגב' שרף הייתה קטינה. משפחתה של שרף רצתה להתנער מן העסקה והיא הודיעה למשפ' אבער כי אי אפשר לקיים את החוזה כי הוא לא חוקי. הקונים רצו להפוך את החוזה לחוקי ופנו לביהמ"ש שייתן אישור לחוזה. בעוד הבקשה עומדת, הפכה גב' שרף לבגירה ואז בעצם כבר לא צריך את אישור ביהמ"ש ולכן שינו הקונים את תביעתם וביקשו מביהמ"ש שיכיר בחוזה כתקף ומחייב את משפ' שרף לקיים את עסקת המכר. דעת המיעוט - השופט חיים כהן סותר את ההלכה שנקבעה בדיון נוסף בהרכב שלל 5 שופטים בפ"ד נחיל נ' לוי שגם שם היה בדעת מיעוט. הוא מנמק את דעתו בשני נימוקים:
  1. אם ההורים התקשרו ללא אישור ביהמ"ש, זוהי התקשרות ללא סמכות ולכן מכוח סעיף 5 (2)  אפשר לבטל את החוזה.
  2. כריתת חוזה היא פעולה משפטית וביצוע החוזה הוא פעולה משפטית והשאלה היא איזה פעולה משפטית - תוקפה מחייב רישום בפנקס המקרקעין? הביצוע = העברת הבעלות הוא שמחייב את אישור ביהמ"ש וכריתת החוזה = תוקפו אינו מחייב רישום בפנקס, ולכן כריתת החוזה אינה טעונה אישור בימ"ש אלא הסכמת ההורים ובמקרה הזה הייתה הסכמה כך שהחוזה הוא תקף ואינו ניתן לביטול. בשלב הביצוע, כפי שנאמר, צריך את אישור ביהמ"ש אך במקרה זה הביצוע מיועד להתקיים לאחר גיל הבגירות ולכן אין צורך באישור ביהמ"ש וברגע שהקטין מגיע לגיל הבגירות כשהוא כפוף לחוזה, החוזה תקף, מחייב ויש לקיימו.
מבחינת לשון החוק, דעתו של חיים כהן מתיישבת מצויין כי באמת החוק מדבר על עסקה שתוקפה תלוי ברישום ועפ"י סעיפים 6,7 לחוק המקרקעין, רק פעולה משפטית זו, תוקפה תלוי ברישום ולא כריתת החוזה. יתרון נוסף, אומר חיים כהן, הוא שבמציאות זה באמת מה שקורה: קודם הקטין קובע את החוזה בהסכמת ההורים ורק אח"כ פונים לביהמ"ש לאישורו, בעצם כריתת החוזה טעונה הסכמת ההורים ורק אח"כ פונים לביהמ"ש על מנת לקבל את אישור הביצוע.
דעת הרוב אינה מסכימה עם גישה זו, היא רואה את מכלול הפעולות - כפעולה משפטית אחת שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל עפ"י חוק. "סוף מעשה במחשבה תחילה". השופט ברקמפנה לדברים שאמר אנגלרד: "ההגיון העסקי תומך במסקנת הרוב, כי מה הועלנו לקטין אם פטרנו אותו מאכיפת ההסכם, אך חייבנו אותו בתשלום פיצויים", כלומר - לפי חיים כהן החוזה מחייב ואם צריך לבצעו בלי אישור ביהמ"ש, עדיין זו הפרת חוזה אז האם נשלים עם זה שלא נחייב אותו במסירת הקרקע אך נחייבו במתן פיצויים - אין בכך הגיון כלכלי. ממשיך ברק ואומר - כאשר יפנו לבימ"ש בבקשת אישור, עפ"י חיים כהן החוזה תקף, האם זה הגיוני שביהמ"ש לא יאשר חוזה שהוא כבר תקף, אין בזה כל הגיון, ולכן גם אם זה לא בדיוק תואם את לשון החוק, כל מכלול פעולות שיביא בסופו של דבר לרישום בפנקס, שמתחיל כבר בכריתת חוזה - טעון אישור ביהמ"ש. דעת הרוב יוצרת בעיה שגם השופט ברק וגם השופט שמגר מנסים להתמודד איתהה והיא - מה דינו של חוזה בתקופה שבין הכריתה ועד לאישור כי הרי בתקופה זו הוא לא תקף.. אפשרות אחת היא שאין לזה כל משמעות עד לאישור ביהמ"ש - זו אינה אפשרות מוצלחת כי כל צד יכול לחזור בו עד אישור בימ"ש. השופט ברק מציע אפשרות שנייה - ייתכן שמדובר בהצעהה מצד אבער ואת הקיבול יהיה אפשר לעשות רק אחרי אישור ביהמ"ש. זוהי אינה הצעה פשוטהה שכן היא מובילה לחיובים נספחים כמו - ההורים צריכים להתחייב, באיזושהי התחייבות נספחת שאינה חלק מהחוזה העיקרי, להביא את העניין בפני ביהמ"ש ולא לחזור בהם מההתחייבות הזאת. מאידך גם הצד השני צריך להתחייב שלא לחזור בו תוך פרק זמן סביר, וזאת כדי לתת לביהמ"ש את הזמן לתת את האישור. במקרה שלנו - אם פרק הזמן הסביר כבר חלף אז אבער יכול לחזור בו מהצעתו והקטינה שהפכה לבגירה, אין צורך באישור והיא תוכל לבצע את הקיבול והחוזה יהיה תקף, ולכן בגלל שהקטינה לא מעוניינת בחוזה, היא לא ביצעה את הקיבול ואז אין חוזה. השופט שמגר מנסה דרך אחרת ואומר שאולי בפרק זמן זה יש איזושהי הצהרת כוונות שלל  הצדדים.
מסויימות
צורת החוזה
אירועון
פתרון
מו"מ לכריתת חוזה – תום לב
תוכן החוזה
תום לב בביצוע - סעיף 39
שערוך חוזים בתוך התקופה החוזית
חוזה לא חוקי (חוזה פסול)
חוזה על תנאי
הפרה צפויה